Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w każdym budynku, w którym ustanowiono odrębną własność choć jednego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel pozostałych lokali. Pozostałe lokale mogą być własnością wyodrębnioną, potwierdzoną aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej albo mogą nie być wyodrębnione i stanowić własność dotychczasowego właściciela (sprzed ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu). Wspólnota mieszkaniowa składa się co najmniej z dwóch członków. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest niezależne od woli właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa, pozywać i być pozywana, nie ma jednak osobowości prawnej, nazywana jest często ˝ułomną osobą prawną˝.
Nieruchomość składa się z wyodrębnionych lokali (stanowią one osobne nieruchomości lokalowe), z których każdy ma właściciela, z lokali niewyodrębnionych, ale stanowiących własność dotychczasowego właściciela (np. developera, gminy) oraz z nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność właścicieli lokali. Każdy z właścicieli lokali (członków wspólnoty) posiada określony udział w nieruchomości wspólnej.
Udział właściciela w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Własność lokalu nie może istnieć bez powiązania z udziałem w nieruchomości wspólnej ani udział we współwłasności takiej nieruchomości - bez powiązania z odrębną własnością lokalu. Oznacza to, że przeniesienie własności lokalu musi pociągnąć za sobą przeniesienie udziału w nieruchomości wspólnej, zaś rozporządzanie udziałami w nieruchomości wspólnej nie jest możliwe bez rozporządzenia prawem własności lokali. Wykluczone jest więc np. zniesienie odrębnej własności lokali przez zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej.
Aby wyznaczyć udział poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej, należy określić łączną powierzchnię użytkową nieruchomości. Określenia wielkości powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę wyznaczenia udziałów dokonuje pierwotny właściciel nieruchomości, decydując przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, które lokale i pomieszczenia będą stanowiły odrębną własność, a które będą zaliczane do powierzchni wspólnej.
Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej wyznacza się jako stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym do powierzchni użytkowej nieruchomości, a więc sumy powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. W większości nieruchomości wspólnych, w których lokale wyodrębniono przed wejściem w życie ustawy o własności lokali, najczęściej za powierzchnię użytkową budynku przyjmowano jedynie sumę powierzchni wszystkich lokali samodzielnych, bez pomieszczeń przynależnych. Udział w takiej nieruchomości określał stosunek powierzchni danego lokalu wyodrębnionego do sumy powierzchni wszystkich lokali w budynku.
Każdy właściciel mieszkania musi posiadać udziały w nieruchomości wspólnej. Ustalano je w różnym czasie i różnymi sposobami. Raz brano pod uwagę ogólną powierzchnię lokalu, kiedy indziej tylko tę użytkową, czasami obliczano je w przybliżeniu. W rezultacie suma udziałów w wielu nieruchomościach nie jest równa jeden, a to sprawia kłopoty. Jedni właściciele mają za mało udziałów, a drudzy za dużo. Co gorsza, dla osób, które jako ostatnie wykupują lokale, nierzadko ich brakuje. Nie mogą więc wykupić mieszkań, chociaż gmina chce je sprzedać.
To, że powierzchnię lokalu określono na 60 mkw., wcale nie oznacza, że tak jest. To częste przypadki. Przed laty sprzedaż lokali nie była poprzedzona inwentaryzacją budynku, a rzeczoznawcy przygotowujący lokale do sprzedaży opierali się na danych dostarczonych im przez administratorów budynku. Ci mierzyli zaś różnie, nie zawsze wedle obowiązujących wówczas zasad. Ma to swoje skutki. Źle obmierzone mieszkanie to źle wyliczone udziały w nieruchomości wspólnej.
Tymczasem właściciele płacą za utrzymanie nieruchomości proporcjonalnie do posiadanych udziałów (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Im więc większy udział, tym zaliczki z tego tytułu powinny być większe. I odwrotnie. Właściciel, który ma zaniżony udział, płaci mniej, niż powinien. Inni więc płacą za niego. Większe udziały to ponadto większy wpływ na podejmowanie uchwał. Przepisy przewidują, że kiedy udziały nie równają się jeden, to każdemu właścicielowi może przysługiwać tylko jeden głos.
Nikt nie prostuje błędów, bo to kosztuje. Bałagan można zlikwidować. Trzeba przygotować inwentaryzację budynku oraz zmienić udziały w nieruchomości wspólnej. Nierzadko wymaga to zmian we wszystkich aktach notarialnych i zgody wszystkich właścicieli (art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali), co najczęściej nie jest możliwe.
Te przepisy powinny się zmienić. Niezbędna jest nowelizacja tej ustawy, która dopuści możliwość zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze uchwały wspólnoty podjętej większością głosów, w obecności notariusza. W przeciwnym razie sytuacja prawna wielu wspólnot nigdy nie stanie się prawidłowa. Wspólnoty nic z tym nie robią także z innych powodów. Zmiany udziałów i powierzchni mieszkań są kosztowne, nikt nie chce ponosić dodatkowych kosztów.
Jest wyjście z tej sytuacji. Problem źle wymierzonych lokali oraz ustanowionych udziałów dotyczy przede wszystkim budynków komunalnych. Wiele wspólnot w takich nieruchomościach ma zdekompletowaną dokumentację budynku lub w ogóle jej nie posiada. Ustawa o własności lokali przewiduje dla nich roszczenie wobec gminy o pokrycie kosztów jej przygotowania (art. 29). Pod warunkiem jednak, że chociaż jeszcze jedno mieszkanie w tej wspólnocie jest własnością gminy. W Gdańsku przygotowuje się rocznie dokumentację dla dwustu wspólnot. W kolejce czeka jeszcze około tysiąca. Przy okazji przygotowania dokumentacji budynku prostuje się błędne metraże mieszkań oraz udziały w nieruchomości wspólnej. Tam jednak, gdzie już wszystkie mieszkania zostały wykupione, właściciele sami muszą pokryć koszty zmian. Są to kwoty niebagatelne. Dlatego wiele wspólnot rezygnuje.
W związku z powyższym zapytuję Pana Ministra:
1. Czy dostrzega Pan problem źle wymierzonych lokali oraz ustanowionych udziałów w nieruchomości wspólnej i konsekwencji tejże sytuacji?
2. Czy zamierza Pan znowelizować ustawę o własności lokali i dokonać zmian w ww. kwestii?
3. Jakie rozwiązania prawne Pan przewiduje?
Z poważaniem
Poseł Renata Rochnowska
Warszawa, dnia 11 stycznia 2007 r.